限购!限价!真的就是一锤定音?

发布时间:2019-02-20 14:58              

Part

1

最近朋友圈、微信群到处流传着一个消息,即使那张图都快变绿了,依旧有人觉得“有图有真相”。

截图上可以看到,标题为《2019房产局势已定,禁止房价下跌!国务院规定半年内放开全部限购!》

这下好了,网路上,一半是销售的自嗨,剩下一半是购房者的疑问。

事实上,从2011年1月开始,北京、上海全境限购,自始至终没有松手,只有愈演愈烈之势。

北上广深的限购,购房条件是需要提供五年的缴纳社保证明,更根本的目的,是为了限制人口的流入。

这个谣言最初出现在18年,在这个年初重新包装上架,真是不得不佩服这些造谣者的不忘初心。

回到四年前,基于去库存的大背景下,全国 40多个城市纷纷取消限购。

随着,库存去化大半,消费力透支,随后的几年里,各大城市无一例外重回限购行列。

话说回来,当年取消限购后,房开们非但不在放开限购的城市加大投资,反而奔去限购的城市大量买地。

就好像1998年以来,国际乒联进行的九次重大改革,好像每一次都与中国队有关,实力太强不允许低调。

也像极了你久久摇不到的一环车牌。

被限制,似乎也能体现出价值所在。

Part

2

行政限购主要是从两个方面对购房行为进行限制:

一是对购房者主体资格的限制,比如以户籍为区分标准对非本地户籍购房者在当地购房的资格予以限制。

另外,对购房数量的限制,比如明确限制每户家庭新购多套房屋。

如今,贵阳的限购政策是,外地户籍一人限购三套。

这近乎是隔靴搔痒的限购政策,并不是主管部门控制房价的主要手段。

从历史经验来看,回顾多年楼市调控,我们发现,像“限购”这样的行政调控是具有一定的短期性和周期性的。

只要楼市出现下行苗头,政府自然会放宽条件。

房价的涨与跌,“限购”这样单一、薄弱的行政调控,并没有决定性的作用。

所以,未来某一天,贵阳限购政策宽松也好,加码也好,答应我,都要冷静。

Part

3

2018年贵阳土地市场卖出323亿,2017年卖出200亿,2016年卖出77亿。

房价涨幅最猛的也是近两年。

疯狂的拍地,疯狂的楼市,17年中天城投以15.75亿元总价、6008元/平方米的楼面价竞得G(17)008号地块,刷新贵阳地价成交记录。

从那开始,我们大多人才开始对土拍有了一些概念。

因为土拍隔天,观山湖的房价就开始一路飞驰。

去年很长一段时间内,一手房价涨幅超出二手房价涨幅过多,土地供应开闸泻水。

随后,贵阳接受住建部约谈,要求控制房价,遏制投机炒作。

到了年中,继全国多个城市出台调控政策之后,贵阳终于出手,土地出让采取“地价熔断”方式。

这才是杀手锏,此举对抑制房价取得了一定效果。

Part

4

从马鞍山地块熔断的狂欢,到三马地块流拍的冷场,一切都来得太快。

据统计,进入7月之后,贵阳的土地出让速度明显放缓,工业用地数量有了较大提升。

“熔断”之后,加上周边生活设施配套、配建设施配套、自持面积配套,压缩了开发商的盈利空间。

房开理性拿地,同时开始尊重贵阳市场,提升品质,带来改变。

过去,未来土地规划降较低容积率的优质地块,做下高低配,追求利益最大化的情景,只会越来越少见。

我们不再因为售楼部的精致而欣喜若狂,我们更加关注产品力。

2019年地方“两会”最为关键的政策方向,稳地价、稳房价、稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调。

这将也是贵阳楼市的长期走向?

Part

5

进入2019年后,贵阳的住宅、商业用途的土地出让速度将继续放缓。

一是库存原因,二是政策调控原因。

房开拼量、拼速度的时代已经渐渐接近尾声。

大环境下,经济下行、消费透支这是现实,楼市冰封是自然结果。

同时也是“时间换空间”的重要阶段。

经济只是放缓,贵州增速依旧第一,贵阳城市规模与人口数量还在逐渐增大。

我不是鼓吹房价上涨,只是想说,贵阳的奇迹还将继续。

市区的贵阳中心、元丰贵府可以卖到2万+,因为他们有高昂的投入成本。

如今,可售的低地价楼盘越来越少,高地价的楼盘即将层出不穷,观山湖13000就不再是天花板,这是我们必将接受的事实。

如果,产品和价值匹配,总有人会为她买单,比如2019年即将面世,预估1万5的大国璟,预估1万8的云著。

即使是位处白云的九华粼云,也将终有所属。

上面已经讲到了,限价只是短期的调控,

2019年,限价的天花板高度会怎么调整?

Part

6

2017年9月23日,贵阳市限售的措施,购买的新建商品住房,3年内不得转让。

2018年5月4日,要求自2018年7月1日起,贵阳公积金出新政策,公积金余额提取、商转公要求有变化。

2018年5月11日,贵阳市重申“3年限售”的政策外,还在做好土地供应管理、完善住房供给结构、严格执行商品房一房一价制度、调整住房公积金政策、加大房地产市场整治力度等方面做出了相关规定。

每一次政策变化,就引起一次狂欢抑或焦虑?真的没必要。

都说厦门房价在降,降了一万左右,算下来降幅在20%左右。

贵阳去年年末,某些房开的“促销”降幅两千左右,不也差不多在20%左右吗?

网传,贵阳网签价最多是备案价的95折,没有更多折扣了,也就是说降价都被限制了。

有人说,2019年可能是过去十年里最差的一年,但也是未来十年里最好的一年。

大环境是这样。

对于个体,种一棵树最好的时间是十年前,其次是现在。

买房也是这样。

(接下来的时间里,买房帮将会对贵阳楼市走向作出一系列的预测、判断,感谢大家持续关注)

如果你有更多的看法,2019年,欢迎大家留言参与互动。