最新!2019厦门二手房最全攻略!交易/税费/避坑指南在此!

发布时间:2019-03-08 03:14              

开年小阳春,楼市“涨”声一片

厦门二手房首当其冲,火力全开!

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据易居克而瑞统计,

上周(2.28-3.3)

厦门二手住宅成交721套

环比上涨19%

开年3连涨!

投资解套、改善抢滩、刚需捡漏

谁不想要一张鹭岛的船票?

二手房动辄百万的交易,上万的押金

1%的风险概率

就能造成100%的高额损失!

为此,小编特意整理

最新最全的二手房交易攻略

交易、税费、避坑一手掌握!

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指南1:厦门购房政策

目前厦门还处在限制期内,了解清楚购房资格、首付比例、交易手续等政策规定,才不会白忙一场。

详细内容小编都整理在这份表格里了

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其他注意事项:

1、缴纳医社保需4年内连续缴纳3年社保;

2、外籍户口以及港澳台同胞无须社医保证明可购买一套。

3、公证与委托分三种情况:

(1)没产权证,只能公证给直系亲属(配偶,子女,父母);

(2)有产权证,可公证给外人,但外人不能转委托其他人进行房产处理;

(3)转委托的话,受托人没有收款权利,涉及钱款要交给原委托人。

P.s 大家可以根据这3点,在购房时分辨卖家是否拥有房产处理资格,或所持证件是否真实。

指南2:产权确认

常见场景:谎称是房主亲戚,受委托卖房,房主在国外。后用假造的委托代理书或公证书进行交易。

风险:购房无效、押金被骗、错过市场行情

一般购房的流程会包括:

购房资格查询→购房能力评估(持有资金、可购房产情况)→看房选房→产权查询→签订合同→预付定金→银行贷款解押→过户缴税→尾款支付

其中,签约订房是风险频发的时期。要预防,就一定要做好之前产权的查询和确认,主要确认好两项:

(一)、卖家是否有资格卖房

1、卖家拿着产权证:

(1)对比身份证和产权证,是否真实,是否是同一个人;

(2)共有产权,卖家是否有其他产权人的公证书;

2、卖家拿着房产委托公证书(风险事故频发)

(1)房产三证原件是否具备:《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》;

(2)受托人身份证原件;

(3)公证的授权委托书(咨询为委托书公证的公证处,确定委托书真伪):

(4)若授权委托书未经公证,原则上不能签订《购房意向合同》,特殊情况另行处理,但一律不能转定。

(二)、房产是否可以出售;

1、出售的房屋需具备“三证”或不动产证

2、特别注意:

(1)经济适用房取得产权证未满5年,不得正式上市交易;满5年之后,缴纳一定的土地出让金,就可以转变成商品房出售;

(2)要注意房屋产权是否被查封冻结

(3)除此之外,了解清楚房屋的产权年限也十分重要:住宅(70年),商住(50年),酒店(40年),自建房(无产权);

指南3:合同签订

1.合同的建立

房管局会提供二手房买卖合同范本,拿来修改使用就行。

2.约定付房款

根据家庭情况,全款或按揭。

3.确定交房细节(可在合同中列明):

(1)确定交房的时间和条件,例如房间清理等;

(2)物业费、水电费结清,并让卖方提供最后一月的缴费证明;

(3)过户:

①时间确定:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用:在合同里订好,过户所涉税费谁出。

③家里商量确定房产证上写谁的名,后面再加名字手续复杂。

④在合同签订时,协商好卖家户口迁出的准确时间。

4.明确违约责任

就算是签了合同,不少卖家也可能因为市场涨价反悔。所以一定要明确违约责任,注意事项包括:

(1)合同中一定要写明精确的日期

(2)可以针对各种违约事项,定下具体数额的违约金,可以包括装修、搬家、律师、诉讼等各种花费;

(3)二手房交易过程存在多次的资金、证件的交互往来,最好找专业可靠的中介机构。

不通过中介的私下交易极有可能让买家被骗了首付,让房东丢了大证,到时候眼泪都流不完。几万块的中介费,算是买了份保险……

指南4:二手房交易税费

由于二手房交易税费就又多又杂,刚入行的中介小白都算不清楚。但公式大约是:

总税费公式:

房价的3~11%=契税(1~2%)+个税(免缴或1.5%)+增值税(免缴或5.3%)+工本费(300元以内)+中介费(3%及以下)+(评估费+土地出让金)

P.s:主要不满2年增值税5.3%非常凶狠,300万的房子,增值税就有近16万。

全部税费如图

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除此之外,还有一些其他费用:

(1)房改房需要缴纳土地出让金;

(2)单价过高的房产,按揭时银行可能会收取评估费;

要知道,二手房的交易税费不低哦,需要花去一大笔款项,能买的房子又小了。所以提前算好,才能未雨绸缪。

指南6:定金 or 订金?

定金、订金、违约金和购房意向金区别,了解清楚,可以避免卖家或中介在合同签订方面耍花样。

1、定金:不得超过20%,有担保性质,定金合同不成立不影响主合同。买家不履行合同,无法收回定金;卖家不履行合同,需付双倍定金。

2、订金:无担保性质。订金未依合同缴纳,主合同也无效。但不履行合同,不会发生损失或返还双倍的惩罚性情况。

3、违约金:事后支付,无规定比例,只要买卖双发达成一致,就具有法律约束力。不管定金和违约金条款不能同时适用,只能选择适用。

4、购房意向金:通常为总价的1%。

意向金在房东签收前为订金的性质,可主张收回;在房东签收后为定金的性质,不可随意收回。

②购房意向合同是买受方与中介公司之间的居间合同,意向金由中介公司转交。

③不要冒险仓促交付意向金。如果不确定看房当日要买,但中介公司要求支付意向金,要在意向合同上注明已交付。

好啦,上面列明的情况

涵盖了二手房购买的90%的情况

但二手房毕竟是个人交易

保持敏锐、保持怀疑、保持警惕

发现不对,就立马报警

希望大家在二手房热潮中

顺利买好房,换大房!

3.7女神节

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